L’estil de vida assolellat d’Espanya, la seva riquesa cultural i un mercat immobiliari resistent continuen atraient inversors d’alt patrimoni d’arreu del món. Però més enllà de la bellesa i l’oportunitat, hi ha un tema vital que els compradors internacionals han d’entendre abans de tancar un acord: l’impost sobre plusvàlues a Espanya.
És important perquè saber com afecta l’impost sobre plusvàlues a Espanya la teva inversió és essencial per maximitzar el rendiment i evitar sorpreses costoses.
Què és l’impost sobre plusvàlues a Espanya?
L’impost sobre plusvàlues (CGT) és un gravamen sobre el benefici obtingut en vendre una propietat, calculat com la diferència entre el preu de venda i el preu de compra original, ajustat segons les despeses i millores admissibles.
A Espanya, tant els residents com els no residents estan subjectes a aquest impost, però les normes varien segons la residència fiscal i el país d’origen. Si ets un inversor estranger, especialment de fora de la UE o l’EEE, conèixer les teves obligacions i drets segons la llei espanyola no és negociable.
Tipus impositius de l’impost sobre plusvàlues per a inversors estrangers el 2025
A partir del 2025, l’impost sobre plusvàlues que Espanya aplica als no residents és el següent:
- 19% per a les persones residents en un país de la UE o de l’EEE amb el qual Espanya tingui un acord efectiu d’intercanvi d’informació.
- 24% per a la resta de no residents, inclosos els del Regne Unit (post-Brexit) i els Estats Units.
Aquests tipus s’apliquen només al guany net, no al preu total de venda.
Per exemple, si vas comprar una propietat per 400.000 € i la vas vendre per 550.000 €, el guany imposable és de 150.000 €.
Impost a pagar per a un resident de la UE: 150.000 € × 19% = 28.500 €
Impost a pagar per a un resident de fora de la UE: 150.000 € × 24% = 36.000 €
La norma de retenció del 3%
Quan un no resident ven una propietat a Espanya, el comprador té l’obligació legal de retenir el 3% del preu de venda i pagar-lo directament a l’Agència Tributària espanyola (AEAT). Això funciona com un avançament del pagament final de l’impost sobre plusvàlues.
- Si l’import final de l’impost és inferior al 3% retingut, pots sol·licitar una devolució presentant una declaració (Model 210).
- Si l’import de l’impost és superior, has de pagar la diferència.
Aquest mecanisme garanteix el compliment normatiu i assegura ingressos per a l’Agència Tributària espanyola, però també implica que has de preparar-te per a un seguiment administratiu després de la venda.
Quines despeses es poden deduir?
Una de les parts més importants — i sovint passada per alt — a l’hora de calcular l’impost sobre plusvàlues a Espanya és saber quines despeses deduïbles estan permeses.
Es poden restar del teu guany patrimonial els conceptes següents:
- Despeses de compra i venda: notaria, registre de la propietat, honoraris legals i impostos de transmissió.
- Honoraris d’agència: comissions immobiliàries.
- Millores a la propietat: reformes o millores (no manteniment), sempre que puguis presentar factures oficials i justificants de pagament.
- Depreciació i amortització: només per a persones jurídiques o en circumstàncies específiques.
Convenis de doble imposició (CDI)
Si ets resident fiscal en un país amb el qual Espanya té un conveni de doble imposició, pots evitar tributar dues vegades pel mateix guany — un cop a Espanya i un altre al teu país d’origen.
Espanya té convenis fiscals amb més de 90 països, entre els quals hi ha:
- Els Estats Units
- El Regne Unit
- El Canadà
- Alemanya
- França
- La majoria de països de la UE
Segons aquests convenis, pagaràs l’impost a Espanya i normalment rebràs una deducció fiscal per doble imposició al teu país d’origen. Tot i això, cada conveni té les seves particularitats, per la qual cosa sempre és recomanable consultar un especialista fiscal internacional.
Requisits i formularis de presentació
Els venedors no residents han de presentar dos formularis clau:
- Model 211 – El presenta el comprador en el termini d’1 mes des de la venda per justificar la retenció del 3%.
- Model 210 – El presenta el venedor en el termini de 4 mesos des de la venda per declarar el guany real i liquidar l’impost pendent o sol·licitar-ne la devolució.
Tots els documents s’han de presentar en castellà, i els retards poden comportar sancions o la pèrdua del dret a devolució.
Consideracions per a inversors dels EUA i el Regne Unit
Inversors dels EUA:
Els Estats Units graven els seus ciutadans pels ingressos obtinguts a tot el món, incloses les plusvàlues. Tot i això, el mecanisme de deducció fiscal per impostos estrangers normalment permet compensar els impostos pagats a Espanya amb l’obligació fiscal als EUA. El conveni fiscal entre Espanya i els EUA no anul·la aquest requisit.
Inversors del Regne Unit:
Després del Brexit, els ciutadans del Regne Unit són tractats com a residents de fora de la UE i, per tant, tributen al 24% en l’impost sobre plusvàlues. Encara hi ha un conveni vigent, però els beneficis poden ser més limitats que abans.
Consells estratègics per minimitzar l’exposició a l’impost sobre plusvàlues
Aquí tens diverses maneres pràctiques de reduir l’impost sobre plusvàlues a Espanya:
- Planifica amb antelació: considera el moment de la venda perquè s’ajusti a la teva situació fiscal personal.
- Recorre a un assessor experimentat: contracta un professional legal i fiscal que conegui tant la legislació espanyola com la internacional.
- Conserva registres detallats: factures, contractes i justificants de pagament de totes les despeses relacionades amb la compra, la reforma i la venda.
- Avalua la titularitat mitjançant societat: alguns inversors utilitzen empreses espanyoles o entitats estrangeres per posseir la propietat, però això afegeix nivells addicionals de complexitat i compliment normatiu.
El coneixement és rendibilitat
Entendre l’impost sobre plusvàlues a Espanya és clau per protegir el teu rendiment i prendre decisions d’inversió informades. El mercat immobiliari espanyol ofereix oportunitats excepcionals — especialment quan es navega amb precisió i el suport adequat.
A The Agency Barcelona, combinem un profund coneixement del mercat amb una cartera seleccionada de propietats exclusives per ajudar els inversors internacionals a construir estratègies intel·ligents i rendibles a Espanya.
🔗 Preparat per desbloquejar oportunitats d’alt rendiment al mercat immobiliari espanyol?
Descobreix les nostres oportunitats d’inversió exclusives i fes el primer pas cap a una adquisició segura i estratègica.
